銀行でも売ってることが多いMHAM J-REITインデックスファンド（愛称ビルオーナー）についてあれこれ書きます。
青森銀行で投資信託買うなら何を買う？でも挙げているように、個人的にはそれほど悪くないファンド（ただし手数料を抜くのは良くない）の1つだと思っています。
そのうち10万円ぐらい握りしめて店頭窓口に投資信託を買いに行ってみたいと思っていますが、ビルオーナーなら買ってもよいかなと思ってます。
もっと良い投資信託もいっぱいありますけどね。
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MHAM J-REITインデックスファンドの概要
MHAM J-REITインデックスファンドはJ-REIT（国内不動産投資信託）に投資を行う、毎月分配型の投資信託です。
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最初にREIT（不動産投資信託）について紹介。
REIT（不動産投資信託）とは
REITは投資家のお金を集めて不動産物件に投資する金融商品です。
一般にはビルやマンションなどがその対象で、しばしば著名なランドマークもその投資対象になります。
六本木ヒルズ森タワーやイオンモールなど結構いろいろあります。
REITは大半の収益を投資家に分配します。90％以上の収益を分配すれば法人税が非課税になるためで、東証を通じて投資する個別のREITは多くが年2回の決算（および分配）です。
REITの分配金は株式の配当金よりも少し高い利回りを持ちます。青森銀行の店頭販売用資料によれば、国内株式は2.1％に対してJ-REITは3.2％。なお、国内債券はマイナス利回りです。
ゆえに、分配金目的の投資家にとってREITは魅力的な投資対象になります。
MHAM J-REITインデックスファンドとは
さて、このようなREITに投資を行う投資信託の1つがMHAM J-REITインデックスファンドです。
私たちがMHAM J-REITインデックスファンドに投資することで、間接的に個別のREITを買ったのと同義になります。
インデックスファンドなので、基本的には東証REIT指数に追従する結果になります。
要するに東証REIT指数が上がればビルオーナーも上がりますし、東証REIT指数が下がればビルオーナーも下がります。
ただ、運用報告書には信用リスクの高い銘柄に投資しないとの旨が記載されているため、投資比率は東証REIT指数と異なる場合もあります。
なお、課税や信託報酬のロスもあって、東証REIT指数とは完全には一致しません。
MHAM J-REITインデックスファンドの基準価額と東証REIT指数から算出した理想的な基準価額を比較すると、前者は約13年間で3000円程度低くなっています。
おそらく無分配のインデックスファンドに比べても、少し低い成績になっているはずです。
ビルオーナーに投資するかどうか
ネタとして投資するなら好きにすりゃいいと思うんですが、本気で投資するなら考慮すべき点がいくつかあります。
- 購入手数料支払ってまで買う？
- 分配金は当期以外の収益比率が多すぎ
購入手数料支払ってまで買う？
SBI証券など、ネットで買えば手数料無料で買えます。それを窓口で2％の手数料を払って買うのか？が重要です。
2％って10万の2％でも2,000円です。100万円なら2万円です。パーセンテージなので、金額が大きくなるほどに結構な額になります。
ネットを使えば手数料は少し下がりますが、ネットを使って投資信託を売買できるなら、わざわざ青森銀行を通す利点がなくなります。ネット証券を使ったほうが絶対に得です。
分配金は当期以外の収益比率が多すぎ
分配金収入の多くが当期以外の収入に依存しています。その点で良いファンドではありません。
ただ、インデックスファンドでベンチマークが設定されているため、一応パフォーマンスをチェックできる点では他のアクティブファンドよりは優れます。
大抵はベンチマークすらないことが圧倒的なので。
上述のように、東証REIT指数には劣るものの、今のところは大きく乖離せずに追従しています。
当期以外の収益から分配金がでていますが、許容範囲内なのだと思ってます。
分配金再投資するなら別のファンドを
分配金をもらって再投資するなら、最初から無分配のインデックスファンドを買ったほうが良いです。その手のファンドはネットで探せばたくさんあります。
このファンドがどうしても欲しいなら、分配金は受け取ることを前提にしたほうが良いと思います。
なお、MHAM J-REITインデックスファンドは無期限での運用を予定している投資信託ですから、分配金の出しすぎでファンドを潰すことはないはずです（ベンチマークからも乖離するでしょうし）。
その点では長く付き合える投資信託になるかもしれません。
中高年層向けのファンド？
少々言いたいことが混ざってしまいましたが、あなたが、
- あなたがネットNGであること（ネットで買えるなら銀行で買う意味がない）
- 分配金は受け取りたい（分配金再投資するなら最初から無分配のファンドを買うのが合理的）
との2点の条件を満たすなら、MHAM J-REITインデックスファンドを買ってもよいと思います。「ネット証券使ってて、J-REITのインデックスファンドも選べる！」立場なら、積極的に選ぶメリットがありません。
ネットNGで分配金受取となると、運用のメリットがあるのは中高年層ぐらいかもしれません。20代や30代でネットNGというのは、現在のIT普及状況から考えてちょっと将来が不安になります。
今やスマホからだって投資信託を買えますし。
なお、REIT価格は国内金融政策などを受けて大きく変動します。もしあなたが長期的に同ファンドを利用したいならば、何度かに分けて購入することをお勧めします。
初回購入以降に、値下がりしたあたりで追加投資です。
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